「變更公司法定代表人」最新稅務(wù)資訊：營(yíng)改增是否會(huì)加重二手房交易稅負(fù)？
2021-04-20 18:06:55
4月1日，營(yíng)地整體改革力度加大，一人二手房出售由繳納營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)為繳納增值稅?！皩?lái)會(huì)不會(huì)加稅”成了香港的熱門話題。
3月13日，國(guó)家研究所
金融事務(wù)
在談到“營(yíng)改增”計(jì)劃時(shí)，王波副局長(zhǎng)表示，此次“營(yíng)改增”首次涉及第三方繳納增值稅征管，如一人買賣二手房等。
上述“二手房將由公司法定代表人由營(yíng)業(yè)稅改為增值稅”的長(zhǎng)期說(shuō)法，可能是由于相關(guān)人士對(duì)現(xiàn)行制度和稅制有較高認(rèn)識(shí)的因素。昨天，一些新聞媒體誤讀了情況，尤其是相關(guān)報(bào)道中引用的例子，可以稱之為不符合增值稅的相關(guān)基本原則。
例1:青島香港市民王先生，有一套不到2年的住宅，賣了80萬(wàn)。他需要繳納成交價(jià)5.6%的營(yíng)業(yè)稅，即44800元。增值稅變更后，假設(shè)增值稅定為10%，購(gòu)房款30萬(wàn)，增值稅=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額，需要繳納增值稅5萬(wàn)元(80×10%-30×10%)；房子買價(jià)60萬(wàn)，只交2萬(wàn)(80×10%-60×10%)。
例二:第一，2個(gè)月內(nèi)轉(zhuǎn)賣買房。一個(gè)300萬(wàn)的小區(qū)，不管是不是普通住宅，2月份都要交5.5%的稅，也就是16.5萬(wàn)。如果增值稅按11%計(jì)算，私房?jī)r(jià)格還是300萬(wàn)，但首購(gòu)價(jià)格是150萬(wàn)，扣除稅費(fèi)后大概要交14.7萬(wàn)。但是你賺的利潤(rùn)越多，收的稅就越多，超過(guò)營(yíng)業(yè)稅。比如轉(zhuǎn)售價(jià)格400萬(wàn)，按營(yíng)業(yè)稅要求22萬(wàn)；增值稅需要繳納24.77萬(wàn)元。
另一種是倒賣買2年以上的房子。對(duì)于普通住宅區(qū)，如果價(jià)格是300萬(wàn)，2年后不用交稅。如果還需要繳納增值稅，一次繳納33萬(wàn)。非普通的房子，價(jià)格300萬(wàn)，和2月份的情況差不多，但是差別可能不大。
同時(shí)，報(bào)告中有一句話是“到目前為止，業(yè)內(nèi)對(duì)于二手房營(yíng)改增有一種猜測(cè)，認(rèn)為要按照簡(jiǎn)單的增值稅征稅，征收的是3%”。
關(guān)于昨天網(wǎng)上熱議的二手房增值稅難題和網(wǎng)上傳來(lái)的上述兩個(gè)二手房銷售增值稅計(jì)算的例子，筆者在此做如下研究。
首先，二手房買賣屬于買賣
制造
其中一項(xiàng)服務(wù)，按照現(xiàn)行稅制，屬于營(yíng)業(yè)稅征收范圍。包括房地產(chǎn)在內(nèi)的整個(gè)企業(yè)“營(yíng)改增”后，對(duì)企業(yè)變更公司法定代表人出售二手房的原征稅自然會(huì)改為增值稅。因此，二手房銷售或房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)沒(méi)有其他類似的調(diào)整。
其次，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增的大綱還沒(méi)有出臺(tái)，一般稅售房的增值稅也不知道，所以很難評(píng)價(jià)上面例子中的假設(shè)稅。同時(shí)，就是3%的征收率對(duì)于行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的粗征稅是必要的這種猜測(cè)，我認(rèn)為可以稱之為“行業(yè)”基于類似明確規(guī)定對(duì)未來(lái)營(yíng)改增的猜測(cè)，這是嚴(yán)重不足信的，以免誤判。
三、增值稅按免稅價(jià)格計(jì)算，即營(yíng)業(yè)額。上面兩個(gè)例子中，按照營(yíng)業(yè)稅含稅價(jià)格來(lái)算稅，是正確的。
第四，也是很重要的一點(diǎn)。在上面兩個(gè)例子中，按照一般計(jì)稅方法計(jì)算稅額，即從進(jìn)項(xiàng)稅額中減去適用于增值稅一般計(jì)稅的銷項(xiàng)稅額，得到應(yīng)納稅額。根據(jù)現(xiàn)有的增值稅管理工作，如《增值稅一般稅收定額認(rèn)定管理工作是必要的》，以及增值稅管理工作的基本科學(xué)知識(shí)，不能認(rèn)定集團(tuán)工商戶以外的另一人(第三人)為一般納稅人，也就是說(shuō)，轉(zhuǎn)售二手房的人只能按照零星計(jì)稅法，即簡(jiǎn)單計(jì)稅法繳納增值稅，不可能按照兩個(gè)例子來(lái)計(jì)稅。與此同時(shí)，根據(jù)司法部的新聞報(bào)道，發(fā)布了關(guān)于“營(yíng)業(yè)稅向增值稅全面轉(zhuǎn)變”的聲明
稅收折扣
政策應(yīng)該表述為“延續(xù)”，原營(yíng)業(yè)稅明確規(guī)定二手房買賣相關(guān)免稅有可能延長(zhǎng)。
因?yàn)?/p>
增值稅
簡(jiǎn)單征稅也通過(guò)免稅營(yíng)業(yè)額乘以征稅率來(lái)改變公司的法定代表人。假設(shè)一套二手房賣100萬(wàn)，應(yīng)付營(yíng)業(yè)稅100萬(wàn)×稅；付錢
增值稅
是100萬(wàn)÷(1+收款率)×收款率。
由此可見(jiàn)，除了繼續(xù)享受免稅外，即使在征稅的情況下，“營(yíng)改增”后一人轉(zhuǎn)售二手房所繳納的增值稅，也應(yīng)該由公司法定代表人變更
營(yíng)業(yè)稅
也會(huì)整體或略有下降。因此，關(guān)于”
營(yíng)業(yè)稅
改成增值稅，會(huì)不會(huì)導(dǎo)致人們買賣二手房的負(fù)擔(dān)加重？“懷疑幾乎不再合適。
作者:段
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